FAQ

Часто задаваемые вопросы по обратной аренде

Где найти собственность с возможностью обратной аренды?
Собственность с обратной арендой предлагается во многих частях Франции, в том числе в Париже, Нормандии, Бретани, в Альпах, на Лазурном Берегу, в Лангедоке и Монако.  Подобные схемы иногда предлагаются в Испании, Италии и других странах

Какая разница между схемой обратной аренды и таймшером?
Когда вы приобретаете таймшер, всё, что вы получаете – это право использования собственности в оговоренный период времени на определенное число лет.  По окончании срока договора вы оказываетесь ни с чем. При использовании схемы обратной аренды вы являетесь безусловным собственником и просто заключаете договор аренды на 9 лет или около того. По окончании срока этого соглашения собственность остается в вашем полном распоряжении. Единственное, что общее в этих двух схемах – то, что в течение этих 9 лет оговаривается определенный период времени, когда вы можете пользоваться собственностью.

Что будет, если я вынужден продать собственность до окончания срока обратной аренды?
Вы можете продать собственность в любой момент, поскольку вы являетесь безусловным владельцем. Однако вам стоит учесть, что вы продаете собственность с неистекшим сроком обратной аренды, и от того, какой еще остался срок аренды, зависит цена продажи, а также доля снижения НДС, которую необходимо возместить государству.
Сколькими объектами собственности с обратной арендой можно владеть?
Столькими, сколько вы можете себе позволить! Вам не обязательно быть резидентом Франции (или даже ЕС)

Кто платит по всем счетам во время действия обратной аренды?
Вообще, за оплату всех счетов за коммунальные услуги отвечает управляющая компания, которая отвечает за содержание и общее обслуживание собственности.  Однако это зависит от соглашения, которое вы заключили с управляющей компанией: вы можете нести ответственность за частичную оплату за коммунальные услуги в зависимости от количества недель, когда вы используете собственность сами, и за все расходы на строительство и ремонт, которые не покрываются гарантией застройщика, а также за всё, что не обозначено в соглашении.

Предусмотрены ли какие-либо ежемесячные или ежегодные платежи?
Как правило вы несете ответственность за оплату местных налогов (Taxe Fonciere), хотя обычно они не взимаются в течение первых двух лет после приобретения новой собственности. Иногда управляющая компания берет эти расходы на себя на весь срок аренды.

Кто заботится о содержании моей собственности во время действия обратной аренды?
Управляющая компания занимается содержанием собственности, начиная со строительства и, поскольку требуется соответствие высоким стандартам, вся собственность и земельный участок содержатся в образцовом порядке на протяжении всех 9 лет.

Гарантируется ли мой доход от сдачи внаем?
Доход от аренды гарантируется в течение всего периода и обычно выплачивается с задержкой в квартал. Обычно компании, плательщики аренды, – это крупные туристические фирмы с большим количеством клиентов и большими активами. Власти Франции не гарантируют оплату аренды.  Арендные платежи индексируются в соответствии с затратами на строительство (Индекс строительных расходов INSEE). Другими словами, каждый год затраты на строительство возрастают, и соответственно растет ваш доход. Если строительная инфляция составляет 4%, ваши доходы от аренды также должны вырасти на 4%. Ваша прибыль переоценивается ежегодно.  В худшем случае, вы всегда получаете свой исходный гарантированный доход.

Что происходит после окончания срока обратной аренды?
По окончании договор аренды не возобновляется автоматически, если только это явно не указано в вашем контракте. Согласно законодательству Франции, пока вы не будете жить в недвижимости или не продадите ее, то при истечении срока аренды вначале вы должны провести переговоры с той же самой управляющей компанией, поскольку она имеет приоритетное право на заключение нового контракта.
Обычно это происходит за 6-12 месяцев до окончания срока аренды. Обычно самым легким и распространенным решением является подписание с этой управляющей компанией нового договора на коммерческую аренду, поскольку преимущества схемы всё еще перевешивают трудности того, чтобы заниматься этим самостоятельно.  В качестве альтернативы вы можете продать собственность, оставить ее себе или сдать внаем частным образом. Пожалуйста, учтите, что при этом вам возможно придется оплатить государству некоторую часть возмещенного НДС, если с момента приобретения вами собственности прошло менее 20 лет.  Если вы захотите оставить собственность себе или сдать ее внаем частным образом, вы также будете отвечать за оплату расходов на управление новой управляющей компании.
Может быть, я заработаю больше, если куплю собственность в свое полное распоряжение

и буду действовать самостоятельно?
Да, возможно, таким образом вы заработаете больше. Однако ваш доход от сдачи внаем не будет гарантирован (особенно в период низкого спроса на жилье), и вы будете отвечать за все расходы (включая обслуживание, уборку, уход за садом, рекламу, смену жильцов и т.д.), а также будете ответственны за такие вещи, как, например, действия в возможных чрезвычайных ситуациях.  Если вы хотите пользоваться услугами управляющей компании, она может брать в качестве оплаты до половины вашего дохода от аренды. Приобретая собственность на условиях обратной аренды, вы также получаете меблировку, которую обычно не предлагают при продаже собственности по другим схемам.

Что будет, если я продам собственность до окончания срока обратной аренды?
Вы можете продать собственность в любой момент. Однако вы должны учитывать, что вы продаете собственность, к которой все еще применимы условия аренды, и это может отразиться на цене продажи. 

Всегда ли срок аренды составляет 9 лет?
Нет, хотя 9 лет – это наиболее распространенный срок, но компании, занимающиеся обратной арендой могут просить о любом сроке – с девяти лет (минимум) и больше. Другой распространенный срок аренды – 11 лет или даже 15 лет.

Всегда ли собственность на условиях обратной аренды это новостройки?
Вообще, большинство схем обратной аренды применяется к вновь построенным апартаментам, хотя по этой схеме могут продаваться некоторые серьезно обновленные или перестроенные объекты недвижимости.  Схема позволяет осуществлять полное возмещение НДС в случае новостройки, но в случае обновления или перестройки величина возмещения НДС будет существенно ниже. В целом она пропорциональна доле нового/перестроенного. (Пожалуйста, учтите, что если речь идет не о новостройке, нотариальные пошлины будут выше на величину вплоть до 8%.)

Может ли управляющая компания прогореть?
Закон требует, чтобы все компании, которые занимаются обратной арендой, были застрахованы с возмещением убытков. Это защитит вас.

Как получить возмещение НДС за собственность?
Это зависит от управляющей компании, которая занимается обратной арендой. Некоторые учитывают это в цене, берут с вас меньше и забирают возмещение себе; другие могут возмещать НДС непосредственно вам через год или больше.

Что будет, если я не смогу использовать выделенные мне недели?
Это зависит от условий вашего контракта, однако многие владельцы в такой ситуации передают свою собственность в субаренду, хотя вам придется делать это частным образом. Некоторые договоры аренды ограничивают это. 

Что будет, если я хочу занимать жилье больше, чем выделенные мне недели?
Если вы хотите взять дополнительные недели сверх установленного срока, вы можете договориться об этом по сниженной цене.